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Il mercato immobiliare in Ucraina negli ultimi anni e soprattutto negli ultimi mesi ha avuto un aumento impetuoso con tassi di crescita del 40-50% annuo ed oltre.
Pertanto molti investitori esteri hanno, fino ad oggi, acquistato immobili al fine di rivenderli o affittarli.
Questo aumento dei prezzi si registra sopratutto nelle grandi città: Kiev, Odessa, Kharkov, Donetsk, Dnipropetrovsk e in Crimea, mentre nei piccoli villaggi i prezzi rimangono piuttosto stabili.
Questo aumento della domanda di alloggi nelle grandi città (Kiev in particolare) è dovuto a diversi fattori:
1.carenza di alloggi,
2.divieto, nei tempi sovietici, di spostamento delle persone,
3.opportunità di lavoro, di business, ecc. che si trovano solo nelle grandi città,
4.possibilità di accedere a mutui e/o finanziamenti.
Gli stranieri possono acquistare tutti i tipi di immobili in Ucraina eccetto i terreni agricoli.
E’ possibile acquistare anche senza essere fisicamente presenti ma si può farlo fare tramite un agenzia.
Per acquistare un immobile servono i seguenti documenti:
- Passaporto
- Codice di identificazione (l’equivalente del nostro codice fiscale)
per ottenere questo codice occorrono due-tre settimane. L’ufficio preposto al rilascio dei codici a Kiev è situato in via Sholudenko 33/19, ufficio 102. Tel. (044) 4617676. Serve il passaporto tradotto, la immigration card ed il passaporto dell’interprete (nel caso della sua presenza).
e se si e sposati la moglie o il marito devono essere presente durante l’atto di compravendita. Oppure vanno presentati i seguenti documenti:
- Certificato di matrimonio autenticato e apostilato in consolato
- Passaporto del consorte
- Dichiarazione di consenso del coniuge autenticata dal notaio in cui va indicato anche l'indirizzo dell'immobile.
- Codice di identificazione
Secondo la legislazione di Ucraina l’imobile acquistato da una persona coniugata appartiene ad entrambi coniugi in parti uguali. Se una persona non è coniugata all’atto dell’acquisto deve dichiararlo per iscritto. La dichiarazione va allegata nell’atto di compravendita e rimane agli atti. Tutti i documenti devono poi essere tradotti in lingua ucraina da un interprete autorizzato. Ad esempio la traduzione del passaporto costa circa 15 € .
Durante la stipula dell’atto notarile è obbligatoria la presenza dell’interprete autorizzato che costa circa 25 € /ora. Di solito l’atto di compravendita dura 1-2 ore.
I Prezzi degli immobili a Kiev attualmente si aggirano sui 4000/6000 € al m/q in zone centrali, 3000 € in zone semi centrali e 2000 € m/q in periferia.
Al costo dell’immobile va aggiunto un 1% di tasse + 1% per fondo pensioni + 3-5% di costo di intermediazione dell’agenzia che di solito comprende anche le spese notarili.
Al momento del compromesso va versata la c.d. caparra confirmatoria che di norma in Ucraina si aggira circa attorno al 5% dell' importo. Anche se molti proprietari preferiscono ricevere caparre molto basse (2000/3000 € ) anche per acquisti di immobili di valore elevato. Questo perché visto l’andamento in continua crescita del mercato consente al proprietario di avere le mani libere e con la restituzione del doppio della caparra rimettere sul mercato l’immobile.
Pertanto è buona norma cercare di chiudere l’acquisto in tempi molto ristretti (2/3 settimane).In passato ci sono state voci di un aumento delle tasse all’atto dell’acquisto e precisamente si parlava di un 13% di tasse da pagare per i residenti ed un 26% per i non residenti. Ma allo stato attuale è rimasto tutto come prima.
Nel caso di rinuncia il prominente acquirente perde la caparra, nel caso di rinuncia da parte del prominente venditore questi deve restituire il doppio della caparra.
Il saldo deve essere effettuato al momento della stipula del contratto di fronte al notaio e può essere effettuato nella moneta che si era stabilita durante il compromesso (dollari, euro o hryvne).
Dal punto di vista giuridico l'acquirente diventa effettivamente proprietario dell'appartamento dopo la registrazione dell'atto di compravendita all'Ufficio dell'Inventario Tecnico di Kiev (via Trekhsviatitel'skaja 4-V). La registrazione dell'atto viene solitamente effettuata in tre giorni.
Il costo del mantenimento di un appartamento in Ucraina ultimamente è aumentato, (nell’ordine del 200%).
In ogni caso il costo totale delle utenze (luce, acqua, gas) per mese è ancora relativamente a buon mercato.
Per un appartamento di 60 m. quadri in zona semicentrale il costo complessivo di queste utenze è di circa 40 € al mese.
La rendita di un appartamento affittato si aggira, mediamente, attorno al 6% annuo. Ad esempio un appartamento che costa 200.000 $ può venire affittato a 1200 $. Vi sono molte agenzie che si occupano di gestire l’affitto degli appartamenti e, tolte le loro commissioni, che si aggirano sul 10%, depositano il ricavato sul vostro conto corrente.
Il ricavato dell’affitto è soggetto a tassazione che è il 13% per i residenti in Ucraina e del 26% per i non residenti.
Quindi, per i proprietari, che intendono affittare i loro appartamenti sarebbe opportuno, anche se stranieri, registrarsi come imprenditore privato.
In pratica sarebbe più o meno quella che in Italia è definita “impresa individuale”, la registrazione dal notaio è estremamente semplice ed economica.
L’Imprenditore privato fino a circa 80.000 € di reddito annuo è soggetto ad una tassazione forfetaria di 30 € al mese.
Cose da tener presente prima dell’acquisto:
1.Parecchi stabili sono in condizioni veramente precarie, per cui informatevi se sono già stati previsti dei lavori di ristrutturazione esterna del fabbricato.
2.Qui le parti comuni degli stabili (scale,ingresso,ecc) non sono di proprietà dei condomini ma di un ente statale “JEK” per cui anche l’acquisto di un appartamento signorile può avere un accesso molto malridotto.
3.In tutti i paesi ex-sovietici il sistema di riscaldamento è centralizzato e vi sono centrali termiche che servono interi isolati. Questo fa si che ci siano appartamenti che, in inverno, sono molto caldi e altri appartamenti o a volte interi stabili che sono molto freddi con addirittura problemi di erogazione anche dell’acqua calda e non essendo, nel proprio appartamento, possibile intervenire per modificare la temperatura. siate estremamente attenti a questo aspetto perché da queste parti gli inverni sono lunghi e rigidi.
4.Nonostante il Notaio sia garante della correttezza dei documenti presentati dalla parte acquirente a volte, come del resto in Italia, sono possibili truffe a carico degli acquirenti, i problemi maggiori, di solito, si hanno con le deleghe.
Quando vi sono diversi proprietari di un immobile e colui che vende è in possesso delle deleghe alla vendita da parte degli altri proprietari, verificate attentamente la regolarità ed autenticità di questi documenti.
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